马　勇：中外休闲地产成功开发的八大要素、投资策略分析

首先介绍一下我演讲的题目《中外休闲地产成功开发的八大成功要素、投资策略分析》，在八大成功要素之前，首先谈一谈，休闲地产中外发展趋势，大概有六个方面，第一个方面是全球化的趋势，随着着收入水平的增加和生活节奏的加强，使得休闲变成一种必需，第二个项目的全球化，今天实际上参加我们这个会议的都是很多专家，我们可以看出来，房地产公司和酒店公司都具有国际背景，他们都摄入休闲旅游和休闲地产。第三个就是竞争的全球化，休闲地产的开发和经营主体，为了获取前沿的市场，竞争非常激烈，前两个在澳大利亚，发展休闲地产已经成为房地产业关注的趋势，第四个是休闲内涵的生态、以及休闲方式和休闲理念的生态化，这个可能跟一般的房地产项目，比如说商业地产和城市化地产有很大的区别，第五个是品牌化趋势，我们讲打造强势的休闲房地产企业，评选房地产比如十佳、百强，已经成为业界的趋势，我们优秀房地产业和会展企业已经在策划这方面的工作。

　　第二是打造品牌，精品楼盘评选的八大标准。

　　第三个方面是经营管理塑造品牌，休闲地产在很大程度上除了物质的逾越，在很大程度上管理的方面是它很重要的特色，服务理念、管理理念、经营理念体现在多个层面，另外一个市场化的趋势，一个是项目开发的市场化，项目融资的市场化，还有一个项目管理的市场化。还有一个多元化的趋势，一个是主体的多元化，另外一个多元化的功能结构，这个可以看出来，休闲地产不同于一般的地产，除了居住休闲以外他还有大量的辅助功能，第三个多元化的项目形态。今天就不展开来谈了。

　　另外还有一个是个性化的特点，第一是社区个性，休闲地产的主题定位是非常明显的特点，第二是设计特点，无论是设计、广告各个方面都有明显有别与其它地产的特点，第三是服务特点，他的服务更加人性化的特点。

　　第二、中外地产投资成功八大要素，第一个要素就是主题，休闲地产的成功与否，首要确定一个明显的主题，鲜明的主题是休闲地产打造成功的首要要素，第二个要素是科学的定位，这个主题跟定位是很有关系，而且休闲地产一般都是高端产品，现在全球化的趋势在国外已经延伸到中低端，在我们国内更高程度是一种高端的，比如宋城集团有个水上项目，投入了60个亿。

　　比如第二锦绣湘江超过所有的美，他有很多文字里面也反应出它的特点，第二个特点是图象，一般的休闲地产和城市五地产反应的也不一样，通过这个图象表现的这个特点，我们刚才讲科学定位的问题，这是我要讲的第一个成功要素，第二个成功要素是功能，休闲地产，特别强调功能的表现。在很大程度上主导功能非常突出，第二个方面就是科学的布局，他的功能很大程度上是体现在空间上的。我们有些商业地产和其它的地产不像这些，在功能分区上比较到位。

　　第三个是区位，休闲地产成功与否很重要的是和区位有关系，国内外有很多成功也有失败的例子，其中区位的因素占很大的成分，第一交通区位，我们要求休闲地产要有比较好的可进入性。交通问题是一个大问题，休闲地产一般要求交通要便捷，第二个经济区位，我们一般来讲出现在一、二线城市，第三是大量的人气的聚集度，这个在广东的番禺，看到很多的范例，另外一个就是环境，环境既包括自然环境，也包括人文环境，过去休闲地产追求西洋式、西洋化，要么依托山水型，要么依托人文型。另外一类就是配套，休闲地产要打造成功，配套设施也是很重要的要素，我们很多房地产公司五也打出来什么休闲地产、旅游地产，但是在配套方面大量的缺乏，有时候在概念上有，但是在硬件上是不具备这个条件，休闲地产有很多指标。配套条件要求比较高，而且具有独特的功能，这也是价值提升很关键的因素。

　　休闲地产的设计不同于一般的设计，这里要强调设计理念，要知道休闲地产发展的趋势，和它的新理念，第二优化的设计人才，因为我们学校本身就是培养这方面，大量的环境学院、旅游学院、很少培养休闲房地产方面的设计人才，他对建筑设计、旅游功能的把握不够，第三个方面是我们的技术落后，我们达不到技术的要求，包括我们的软件很难支撑，包括我们的资料库，数据库建设不够。

　　另外一个就是品质，休闲地产至少在五年以前是一个高端产品，在国外不一定是休闲产品，在我们国内品质是休闲地产立足的资本，也是发展的很重要的要素，在这里以质量求生存，以价值求发展，以品牌求提升，实际上休闲地产在现在目前国家出台的一系列政策的情况下，也是我们规避国家政策风险的一个很好的途径。另外就是管理，休闲地产的管理，跟一般房地产的物业管理是不一样的，他需要具备多方面的人才，比如高尔夫球场、滑雪场，仅仅有物业管理是不行的。

　　最近我们去了大连，大连很多酒店就是需要多层面多功能的管理，在这方面包括社区物业管理、包括市场经销管理、还包括CIM（客户关系）管理，五年前香港和澳门专门请我去讲品牌和客户关系管理，这个方面就是我们欠缺的，比如香港游游艇俱乐部，他的管理和环境的组织都有自己独特的特点。

　　另外就是中外休闲地产的四大投资策略。第一就是以产业链为依托的投资策略，延伸到休闲地产投资的领域，比如像体育产业、比如北京讨论奥运地产，最后奥运地产就是整个工程定位，奥运会完了以后怎么利用，实际上他就是休闲地产，另外一个和文化结合在一起也是一个很重要的趋势，第二是拓展空间，就是拓展盈利空间，国家政策在很大程度上限制盈利空间，我们休闲地产在很大程度上就是拓展这个空间，我可能是靠旅游做社会效益，靠旅游房地产做经济效益。我知道宋城集团、包括华侨城他们的主题公园和景观房产结合起来，我们的叫法有差别，但是共同点大于差异点。

　　我们以前项目主要是居住功能，不管是别墅还是什么类型的住宅，在很多程度上内容上有很多的扩充，至少有八个方面的扩充，每一个扩充也是对价值的一种体现，我曾跟很多人包括中国住教会的秘书长谈到，提升附加值。

　　第二个以投资情感的策略，第一个投资商的理念，第二个消费者的理念，休闲地产在很大程度上要关注投资商，所以我们很多地方招商，结果招的休闲地产招商，他不知道老板投资方要做什么，像相当的信达集团，他找过我，他要投资东西就要研究他，第二个要研究的是消费者，休闲地产的消费者是不一样的。

　　第三个方面就是以时间轴为序列，第一个关注的产业发展周期，我们看到房地产业也经历过需求波浪，现在似乎是一个拐点，第二个投资回收期，大家都知道，我们有一个回收期。第三个项目的生命周期，尤其休闲地产的项目益周期，我们要很好的研究，第四个方面是以收益率为前提的投资策略，收益率来自于第一投资优势区位，刚才我讲成功因素里面很重要的就是区位因素。所以最近饭店现代化、三期谈酒店的投资策略，其中还有一个谈中国酒店投资的一个版图，可能搞饭店的都知道，休闲房地产也有一个区位的选择，第二个方面是投资超前的市场，因为休闲主题不同，功能不同，他选择的区位、功能都不一样，休闲在我们的名词上很时髦，但是目前我们国家的经济发展水平还没有到位，我们是超前的投资市场，第三个方面就是我们要投资项目品牌，我看到泰达很多程度就是品牌的扩充，或者是收购别人，不是一个酒店一个酒店的建设，所以投资项目品牌也很重要，这方面也是我们很重要的一个策略。

摘自：房地产门户-搜房